我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。

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提问：雕叔好:朋友去年12月25日到茶园鲁能领绣城首房首贷了一套塔楼高层的77平新房，贷款资源当时都说合格了，也网签了，但银行到现在一直没有放款下来，请问该找谁，老是拖着不放款有什么问题吗

回答：这个时间也太久了，都快五个月了。大家注意一下，鲁能领秀城在新一线城市就是黑名单客户，从去年到今年，鲁能领秀城被投诉了不下于三次。这个盘不晓得是怎么搞的，好像有很多问题没搞好。

提问：雕叔，我目前有4套房，其中一套在我父亲名下。我想咨询一下我下一步怎么操作，房产的具体情况如下：1、麒麟公馆一套2房，建面83平，无房贷。目前准备出租用于换新房的贷款。租金在2700左右。房子在我父亲名下。2、金域学府一套3房，建面90平。目前自住，房贷每月1800（公积金）3、国会山一套一室一厅。建面44平。无贷款，目前出租，租金1400。4、弹子石融侨星域一套2室，建面60平，刚买，贷款每月4700（商贷）请问我一下步如何操作，能够保值增值。我目前的打算是1、麒麟公馆等远洋里建好后换房。2、金域学府自住，贷款用的公积金，换房感觉有点划不来。3、国会山考虑换房。4、融侨星域2年后考虑换房。换房的主要考虑核心区的新房或次新房，或者是大学城或者北区。现在我主要是没想通如何操作换房。以上是我自己的思考，请雕叔点拨一下，谢谢！

回答：现在看来，就康德国会山这个一室一厅，没有太大的价值。但是你也没有贷票了，所以你要先解决贷票的问题。找到能贷款的人，或者提前还掉金域学府的贷款。然后卖掉康德国会山，再买一套核心区的两室新房或者二手房。

提问：雕叔好，学区房未来您怎么看？投资的话，因为紫御江山最近涨价快和寰宇天下差不多了，那寰宇天下和紫御江山选哪个，现在适合入手吗？

回答：学区房有投资的风险，未来大方向是教育平权，所以如果没有使用的需求建议不买学区房。紫御江山和寰宇天下要看单价，紫御江山单价比寰宇天下低10%正常。

提问：雕叔 这个说法准确吗？那岂不是新房的期房交房后很快就能卖了？

回答：第一句是说取得不动产权证需满两年才能上市交易；第二句的认定时间，解释的是2017年9月23日前网签的新楼盘，按照新标准执行。

提问：雕叔，今天来看凤凰城，6月开的7号楼已截止登记，200多套房，有1300人登记，太火了，估计这个楼盘不好买房。附近有个旭辉东原.长河源的小区，在规划的崖线公园边上，预计开盘套内13000-15000,请问，可以入手不？

回答：长河源可以叉，说是大渡口品质最好的几个楼盘之一，地段上看那一带都很不错，公园旁，户型较好，还可以共享凤凰城商业。可以买

提问：请问云大，您预测2018年重庆房产市场形势如何？恒大御龙天峰和中央广场一年涨幅有多少，最近有那些区域值得关注？

回答：18年北区要稳一稳了，易经里说物极必反，就是说任何事物不能做得过火，否则就走到了尽头。北区要停一停，等9号线和4号线再来启动。而西区和南区，18年有补涨的势头。那些年错过的洼地，尽在这里。

提问：雕叔。请问下，外地在重庆的首套房可以享受契税优惠么？

回答：和本地人享受一样的政策，都是可以退。首套90平米以下1个点，90平米以上1.5个点开发商一般是按照3个点先收后退，想退税需要打重庆无房证明，去买房的当地房管局打证明。

提问：请问雕叔 只买不卖在房产投资中是个什么操作系统呢？不以买卖赚取房产增值差价，赢利点在于哪里呢？

回答：雅房就是这种模式。因为南方人更加忙于事业，乐于创业无心跪银行、中介、ss。更倾向于以房租作为财富来源的方式。另外当你资产超越5000w之后，房租获利将逐渐取代房贷获利。

提问：你好，请问绿地华彤苑、金地华著和济南尊，这三个楼盘，学区、品质、交通等，哪个楼盘更有投资价值？现在买合适吗？谢谢

回答：1、学区方面，济南尊与金地华著应该还没明确学校，历下区学校整体都还可以。绿地泉华彤苑已明确是山大基础教育集团，还是不错的。学区方面，华彤苑领先。2、品质方面、绿地在济南多年，整体品质还可以，之前开发楼盘也不少，品质上没出过什么问题，比它的大股东绿地的品质要好很多。金地在房地产市场化之初的时候还是不错的，这几年有点走下坡路，不过还是可以的，但这个项目与电建合作，不是太看好。但济南尊虽然用了这个命名系列，但在产品上还差一大截。依托于高端血脉，品质应该不会差。这点上我觉得济南尊会占优一点。3、交通方面，济南尊处于CBD，交通可能会有点拥堵，但还是比较通达。三个项目交通都可以，比较起来，济南尊更好，次之是金地华著，再次是华彤苑。4、户型方面，济南尊小户型设计一般，中信不擅长做小户型，大户型还可以。这方面最好的是金地，中小户型最差的是济南尊。5、投资价值上，济南尊依托于CBD，配套越来越成熟，越来越完善，加之这几年市场低迷，在CBD几个楼盘中，入市晚，体量大，价格不高，后期有提升空间。华彤苑主要是学区会带来升值。如果不买大户型，中小户型升值最大来源就是学区。这方面华彤苑占优。济南投资价值高的楼盘 详见知识星球内部分享！

提问：请问沈阳和重庆现在入手保守估计几年可以翻倍？

回答：两年内，问题不大。但是跟武汉不同的是，重庆和沈阳这样的翻倍大概率是普遍行情，而且大规模建仓难度低，而武汉，则是洼地引导，一些高价板块上涨动能不足，分化上涨，且普通人几乎不存在大规模建仓的可能性。所以，要买武汉，就要买对，不是“武汉永远涨”，买重庆和沈阳，就算选筹差了一些，走大盘都能有不错的收益，关键是你可以买很多，收益就放大了

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